No voy a renovar el contrato de arrendamiento, ¿con cuánto tiempo debo avisar a mi inquilino para un alquiler seguro?

Uno de los datos en los que debemos fijarnos a menudo como propietarios son los plazos, sobre todo en los contratos de viviendas de larga duración. Y es que la Ley de Arrendamientos Urbanos fija unas fechas específicas para poder recuperar la vivienda, pero también unas prórrogas que se actualizan de manera automática en caso de que ninguna de las partes ponga de manifiesto su voluntad de no querer continuar. Y justamente por ello resulta imprescindible conocer los plazos para realizar las notificaciones, ya que en caso contrario no sería válido. En este artículo te explicamos con cuánto tiempo hay que avisar al inquilino y de qué forma. ¡Infórmate al detalle aquí!

¿Con cuánto tiempo de antelación hay que avisar al inquilino para que abandone la vivienda?

Al hablar del tiempo de aviso para echar a un inquilino debemos fijarnos en el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Este tiene como objetivo modificar diferentes apartados de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), como es el de la prórroga del contrato del alquiler. En concreto debemos fijarnos en el artículo primero del mencionado decreto, apartado cinco (que modifica el artículo 10 sobre la prórroga del contrato de alquiler de la LAU) y dice lo siguiente: “Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato”.

Por lo tanto, ¿con cuánto tiempo de antelación hay que avisar al inquilino? Según esta última modificación, nos encontramos con los siguientes casos:

  • Finalización legal del contrato: Durante los 5 primeros años (persona física) o 7 primeros años (persona jurídica). El tiempo para avisar al inquilino es de 4 meses antes de que finalice el contrato.
  • Finalización de las prórrogas del contrato: Si el contrato se encuentra prorrogado legalmente, entonces el tiempo para avisar al inquilino es de 1 mes antes de la terminación de cualquier de las anualidades (hasta el momento son 3 anualidades, con independencia de que sea persona física o jurídica).

En el siguiente vídeo puedes informarte al detalle:

Tiempo de aviso para echar a un inquilino en caso especial de necesidad de recuperar la vivienda

La ley contempla la recuperación de la vivienda por parte del propietario, incluso aunque esta esté dentro del plazo legal de los 5 años, en caso de necesidad. En estos supuestos, para ejercer la potestad el propietario debe comunicarlo en un plazo mínimo de 2 meses. Además, el contrato debe contener una cláusula que incluya este supuesto, en caso de que fuera necesario. Esta medida, así mismo, únicamente puede realizarse a partir del primer año. Por supuesto, el propietario deberá especificar la causa o causas y la necesidad de que la vivienda arrendada sea destinada a la vivienda permanente del propietario o de los familiares de primer grado de consanguinidad. Esto aparece avalado en el artículo primero del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, apartado cuatro punto tres (que modifica el artículo 9 de la ley LAU) y dice lo siguiente:

“Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto”.

Cómo se debe notificar a un inquilino de la finalización del contrato de alquiler

Ahora que ya sabes con cuánto tiempo hay que avisar al inquilino, imaginarás lo importante que resulta hacerlo correctamente. El documento de preaviso tiene un valor probatorio en caso de necesidad, si hubiera que iniciar reclamaciones, así como retener el importe de la fianza, entre otras. Y, por ende, a la hora de redactarlo es conveniente que este incluya la siguiente información:

  • Petición por parte del propietario para que el inquilino abandone la vivienda.
  • Fecha y hora de la entrega de las llaves.
  • El lugar de la reunión (generalmente suele ser en la vivienda alquilada).
  • Firma del propietario.

Desde SEAG siempre recomendamos que la decisión de no renovar el contrato de arrendamiento se realice por escrito, preferiblemente, vía burofax. Además, para evitar sorpresas, en caso de que el inquilino se niegue a abandonar la vivienda o, incluso, para prevenir un impago, te recomendamos contar con una garantía de SEAG. Esta es mejor que la de cualquier seguro de alquiler, permitiéndote seguir cobrando tus cuotas mes a mes y de manera indefinida hasta la recuperación del inmueble. Además, la garantía de SEAG cuenta con protección jurídica por parte de nuestro equipo de abogados, que se encargarán de llevar a cabo la reclamación del impago y asumirán los gastos del proceso. Sin olvidar que nuestra garantía de protección también cuenta con una cobertura de hasta 3.000 euros en caso de daños por actos de vandalismo (estos últimos se suman tras descontar la fianza del alquiler).

¿Qué es la carencia en un seguro de alquiler? ¿Cuándo empieza a pagar la aseguradora?

En el momento de contratar un seguro son varios los aspectos que debes tener en cuenta, sobre todo si no quieres llevarte sorpresas indeseadas llegado el momento de tener que hacer uso de él. Uno de estos aspectos, presente en la gran mayoría de seguros (incluidos los del alquiler), es el del periodo de carencia. En este artículo te ayudamos a despejar todas tus dudas sobre qué es carencia en un seguro y sus plazos. ¡Sigue leyendo!

¿Qué es la carencia en un seguro?

Supón que acabas de contratar un seguro de alquiler (o cualquier otro seguro, como un seguro de salud). Es importante saber que no podrás hacer uso de él desde el primer momento, puesto que tendrás que esperar un tiempo para poder disfrutar de algunas coberturas y/o servicios adicionales en la póliza. Esto es lo que se conoce como la carencia del seguro, como su nombre indica, existe una carencia que puede variar en cuanto a plazos se refiere dependiendo de la compañía o de las coberturas que se contratan. Este tiempo de carencia es propio de los seguros, como el de alquiler, pero también suele ser aplicado en empresas que garantizan un alquiler seguro. Es importante destacar que en el caso de las compañías aseguradoras de alquiler si se produce el impago por parte de los inquilinos (función principal por la cual se contrata este tipo de seguros) durante el primer mes, entonces la aseguradora podrá anular la cobertura. Esto se debe a que en la mayoría de los casos la contratación de la póliza coincide con la firma del contrato del alquiler en sí, por lo que es un periodo que ya está cubierto ya que el inquilino siempre paga el primer mes por adelantado.

Periodo carencia seguro: ¿Para qué sirve?

En definitiva, la carencia de un seguro es el periodo de tiempo durante el cual el asegurado no tiene derecho a recibir el pago de ciertos gastos incluidos en la póliza. Ahora bien, ¿por qué ocurre esto? La carencia del seguro es una medida que adoptan las compañías para evitar fraudes. Es decir, para evitar que una persona contrate un seguro con el fin de solventar una necesidad específica y proceder a la cancelación de la póliza una vez que se solucione su problema —se trata de una práctica que puede perjudicar considerablemente a las compañías en caso de que no estuviera controlada—.

Cuál es el periodo de carencia en seguros

Ahora que ya sabes qué es el periodo de carencia en un seguro, vamos a centrarnos en analizar los plazos. Como indicábamos, hay que tener en cuenta que la duración de la carencia en el seguro puede variar dependiendo de varios factores, como la compañía, la cobertura en sí y/o el servicio adicional que se haya contratado. Y, por supuesto, el tipo de seguro. En algunas pólizas la carencia suele ser de tan solo 1 mes y en otras la carencia para algunas coberturas específicas puede llegar hasta los 6 meses o incluso superar el año —es algo muy habitual en algunas de las coberturas de los seguros de salud, por ejemplo, en enfermedades preexistentes—. Lo vemos también en seguros dentales, en decesos y en seguros de alquiler. Así mismo, hay que destacar que algunas coberturas no tienen periodo de carencia, pero se trata de servicios muy puntuales.

¿Las compañías de seguros deben avisar al asegurado del periodo de carencia?

Sí, se trata de un requisito fundamental a la hora de optar por un seguro u otro (o por un servicio especializado) y que debe ser informado al asegurado para cumplir con las normativas. Esto incluye el aviso a los asegurados mediante la especificación en los documentos de la póliza de cuáles son las coberturas o prestaciones especiales que no están cubiertas durante el periodo de carencia, y en cuánto tiempo. Es importante dejar claro, así mismo, que el periodo de carencia comienza desde el primer momento en el que se contrata el seguro. Así pues, si un seguro de salud —por ejemplo— tiene un periodo de carencia de 30 días para atender una enfermedad común y se contrata el 1 de octubre, el asegurado no podrá ser atendido hasta los siguientes 30 días a partir de esta fecha.

¿Es posible contratar un servicio en SEAG sin carencias?

Lo primero que hay que dejar claro es que SEAG no es una compañía de seguros, sino una empresa que garantiza un alquiler seguro. Ahora bien, tanto las compañías de seguro como las empresas especializadas tienen un periodo de carencia, sin embargo, no es igual en todos los casos. En SEAG el periodo de carencia es tan solo de un mes, sin embargo, ofrecemos una prestación adicional para que el propietario que se enfrente a un impago de alquiler no pierda ni una sola cuota por culpa de esta situación —y sin necesidad de esperar una sentencia—. Esta prestación adicional la puedes encontrar en nuestro servicio de garantía indefinida, para alquileres de larga duración. Además, nuestro plus sin carencias, subarriendos y contra “okupas” elimina este primer mes de carencia, aparte de compensar los impagos en caso de subarriendo y si el inmueble ha sido ocupado ilegalmente. Y lo mejor de todo es que se trata de un servicio que únicamente tiene un coste adicional del 0.25% de la renta anual. Todo ello nos hace destacar como la mejor alternativa al seguro de impago y frente a otras empresas especializadas.

Además, en SEAG te incluimos un servicio de protección jurídica integral gracias al cual nuestros abogados especializados se encargarán de llevar a cabo la reclamación por impago de alquiler, asumiendo todos los gastos derivados del proceso (como pueden ser los gastos de procurador, notificaciones, poderes notariales y tasas judiciales).

¿Quién debe pagar el seguro de alquiler?

Para alquilar una vivienda no se trata solamente de encontrar al inquilino y firmar un contrato de alquiler. Es conveniente también tener contratada una garantía que solucione cualquier problema que pueda presentarse durante el periodo de dicho contrato. Para esto, es necesario contratar un seguro de alquiler, pero ¿quién se encarga de pagarlo?

Para responder a esta pregunta, lo correcto será preguntarse a quién beneficia tener el contrato de alquiler garantizado. Es este caso, por ser una garantía que responde en caso de impago del alquiler y actos de vandalismo y que además dispone de una cobertura de servicios jurídicos, el propietario de la vivienda es quien realmente se beneficia económicamente de este tipo de seguro.

Sin embargo, no debemos obviar, que el arrendatario también es beneficiado por esta labor realizada por las compañías que garantizan el contrato de arrendamiento, ya que, facilita a los arrendatarios el poder contratar viviendas, que de otro modo, los arrendadores (propietarios) -posiblemente- no se las habrían arrendado.

Te recomendamos leer nuestro artículo “Lo que debes saber sobre el seguro de alquiler”.

Es importante tener en cuenta que no solo está el seguro de alquiler, sino que también existen empresas de Garantía, siendo SEAG el mejor ejemplo, ya que, es la principal empresa de servicios jurídicos que garantiza el alquiler seguro del inmueble mes a mes, y de manera indefinida, ofreciendo la prestación de servicios profesionales de Abogados, Procuradores de los Tribunales y mediadores profesionales.

Tomando esto en cuenta, ya sea el seguro de impago de alquiler o la Garantía, lo correcto es que el propietario sea quien lo contrate y lo pague. Además, este tipo de compañías se encargan de realizar un estudio de viabilidad económica del inquilino, para comprobar que tiene la capacidad de pagar la mensualidad del alquiler de forma duradera.

La ventaja de contratar la GARANTÍA SEAG, es que también realiza este estudio a los avales del futuro arrendatario. Sin embargo, hay propietarios que, en vez de pedir aval, contratan solamente el seguro de alquiler o Garantía, debido a que trae mayores beneficios.

Te recomendamos leer “Los denominados Ficheros de Inquilinos Morosos y el seguro de alquiler”.

El propietario siempre será la persona encargada de la contratación y del pago del seguro de alquiler. Sin embargo, puede llegar a un acuerdo con el inquilino repercutiéndole el coste del pago de este.

La realidad es que, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no regula nada al respecto, por lo que ambas partes pueden acordar si el propietario repercute al inquilino el pago de la contratación de la Garantía.

Las ventajas de alquilar tu vivienda por temporadas, ¿puedo contratar un seguro de alquiler?

El alquiler de temporada es una opción que muchos arrendadores (propietarios) consideran, ya que, les aporta diferentes beneficios frente a los de larga temporada, aunque todo dependerá siempre de sus necesidades. En este artículo te explicaremos qué es un alquiler de temporada y si puedes contratar un seguro de alquiler.

El alquiler de temporada es aquel que tiene como objetivo cumplir con la necesidad que tiene el inquilino que se traslada a una nueva localidad por motivos de trabajo, estudios o enfermedad. Es decir, para aquellos que no quieran ni necesiten alquilar una vivienda para constituir su domicilio de forma permanente. Este ha de ser el motivo que justifique que el arrendamiento sea de temporada y no de residencia permanente.

Con este fin, el arrendador (propietario) y el arrendatario (inquilino) deberán firmar un contrato estableciendo el precio del alquiler y las condiciones del mismo, siendo la principal característica el tiempo, debido a que debe durar un plazo máximo 11 meses. Todo contrato que sea de tiempo superior o igual al año, es considerado alquiler de vivienda habitual y, por lo tanto, el inquilino puede exigir al propietario que el contrato se prorrogue hasta los 5 años de duración.

En el caso de que pasen los 11 meses, se tiene el derecho de renovar si ambas partes así lo desean. Sin embargo, para evitar el fraude de ley, el arrendador debe tener acreditado y justificado cuál es el motivo del arriendo de la vivienda, es decir, la causa de la temporalidad en la duración del contrato.

Las ventajas de alquilar tu vivienda de manera temporal son:

  • Mayor flexibilidad en el tiempo, sobre todo si no quieres alquilar tu vivienda por un tiempo prolongado (prorrogable hasta los 5 años). 
  • Mayores ingresos, ya que, por ser de máximo 11 meses, puedes ir aumentando la renta en cada nuevo periodo de alquiler, por lo que la rentabilidad puede subir a través del tiempo. 
  • Nicho de mercado para  estudiantes y trabajadores, tanto nacionales como extranjeros, y quienes están dispuestos a pagar un buen precio a cambio de comodidad, y de estar bien ubicados.


Así como es importante cuidar la inversión y la renta en el alquiler de larga estancia, lo mismo sucede con la temporal. Por eso, contratar un seguro de alquiler es importante, sobre todo, en caso de que creas que tu inquilino pueda llegar a incurrir en impago de las rentas.


SEAG, mejor que un seguro de alquiler, garantiza tu alquiler temporal durante 12 mensualidades y con contrato renovable. Además, nos encargamos de los gastos judiciales en caso de impago mediante nuestro equipo de abogados especializados y de mediadores profesionales, y compensamos los actos vandálicos del inmueble hasta 3.000 euros, sin franquicia.

Como propietario, en un alquiler seguro, ¿Puedo negarme a la devolución de las llaves?

Hay ocasiones en las que el inquilino puede querer resolver un contrato antes de tiempo y, ante la falta de entendimiento, opta por entregar las llaves o al menos hacer el intento —sin éxito, en caso de que el arrendador se niegue a aceptarlas—. Es importante tener claro cómo realizar estas acciones correctamente, para que ninguna de las partes tenga problemas o quede afectada. En este artículo respondemos a todas las cuestiones relacionadas con la devolución de llaves de alquiler o la entrega de llaves de alquiler sin conformidad. ¡Lo vemos con más detalle!

Devolución de llaves alquiler: ¿Puedo negarme como propietario?

Lo primero que hay que entender y dejar claro es que la firma de un contrato supone unas obligaciones que deben cumplirse, tanto para el arrendador, como para el inquilino —además de las correspondientes penalizaciones en caso del incumplimiento de algunos de los puntos—. Todo ello está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) donde, entre otras, se especifican tanto los plazos de la duración del contrato, como sus prórrogas y los momentos exactos para poder finalizar el contrato en caso de no querer renovar.

De hecho, el desistimiento del contrato por parte del arrendatario está reflejado en el artículo 11 de la LAU y dice lo siguiente: “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”. Por lo tanto, ¿puedo como propietario negarme a la entrega de las llaves? La respuesta es no, al menos no deberías.

Consecuencias de no aceptar la devolución de las llaves del contrato de alquiler

Como decíamos, el inquilino tiene derecho a abandonar la vivienda y desistir el contrato una vez haya alcanzado los 6 meses y con las correspondientes notificaciones, pero también penalizaciones a abonar al casero. Ahora bien, ¿qué ocurre si el inquilino decide irse antes de tiempo y al proceder a la devolución de las llaves del alquiler el propietario se niega? Esta acción no significa que el contrato no vaya a rescindirse, por ende, el propietario NO DEBE NEGARSE a recibir las llaves. Ten en cuenta que en ese caso el inquilino está en todo su derecho de depositarlas (consignarlas) en un juzgado ante un notario y en estos supuestos, el contrato quedará resuelto, lo que puede afectar a la indemnización correspondiente a recibir.

En cambio, al aceptarlas (si el contrato lleva más de 6 meses) quedará resuelto, pero tendrás derecho a una indemnización de la cuota mensual por cada año pendiente, así como a una parte proporcional si faltaba menos de un año, en caso de proceder a realizar una demanda. Además, al entregarlas antes de tiempo (siempre y cuando no se pacte dicha devolución con un modelo de fin de contrato de alquiler y entrega de llaves de mutuo acuerdo), el propietario podrá reclamar los meses pendientes hasta llegar a los 6 meses (resolución de contrato por desistimiento) y del resto de cantidades explicadas —así como los desperfectos en el inmueble o en el mobiliario—. Por otro lado, tampoco podrás requerir al avalista del inquilino para que pague las rentas adeudadas. Y desde el punto de vista del inquilino, en caso de ser este quien se niegue, no podrá reclamar al arrendador la fianza que no haya sido devuelta.

Entrega de llaves sin conformidad cuando hay más de un arrendatario, ¿qué ocurre en estos casos?

Otro supuesto distinto es cuando existe más de un arrendatario (inquilino) en el contrato de arrendamiento y únicamente uno de los arrendatarios firmantes es el que quiere entregar llaves, quedando dentro del inmueble el resto de los arrendatarios. En este caso, el arrendador (propietario) puede oponerse, si así lo desea, al desistimiento unilateral de uno de los arrendatarios. Sin embargo, si todos los arrendatarios quieren entregar las llaves del inmueble y resolver el contrato de arrendamiento, el arrendador no puede negarse a tal resolución unilateral. Hay que recalcar que esta acción no implica renunciar a reclamar las consecuencias inherentes al incumplimiento del contrato, en los casos de obligados cumplimientos —como indicábamos más arriba—.

¿Cómo dejar constancia de la entrega de llaves del alquiler? Modelo fin contrato de alquiler y entrega de llaves

En cualquier caso, si se lleva a cabo una resolución del contrato por desistimiento o una resolución por mutuo acuerdo, es fundamental que se cumplimente y se firme un modelo de entrega de llaves de alquiler para que, de esta forma, quede por escrito todo reflejado y así se eviten posibles discrepancias —por ejemplo, con la fecha de entrega de llaves y la resolución del contrato—. Un ejemplo del modelo de entrega de llaves de un alquiler sería el siguiente:

En [Ciudad], a [Fecha].

Por la presente, [Nombre del Arrendador], como arrendador, y [Nombre del Arrendatario], como arrendatario, declaran finalizado el contrato de alquiler de la vivienda ubicada en [Dirección del inmueble]. Ambas partes certifican la entrega de llaves, la revisión del estado del inmueble, y su conformidad con la condición en que se devuelve.

El arrendatario declara, así mismo, que no queda ninguna pertenencia en la vivienda. Se firma este documento en señal de conformidad.

Firma del Arrendador: ___________ Firma del Arrendatario: ___________

Además, queremos remarcarte que en Sociedad Española de Alquiler Garantizado podemos ayudarte a afrontar este tipo de situaciones con mayor calma y tranquilidad, sobre todo, si no te entregan las llaves y se procede a un impago del alquiler. En SEAG garantizamos el cobro mensual (y hasta la recuperación de la vivienda) para que puedas alquilar con la tranquilidad de seguir cobrando mes a mes en caso de enfrentarte a este tipo de situaciones. Además, de ofrecerte protección jurídica integral para la reclamación del impago (asumimos todos los gastos del proceso). ¡Contáctanos para más información!

Seguro de responsabilidad civil para inquilino: ¿Obligatorio?

Son muchos los propietarios e inquilinos que tienen la misma duda, la de si es obligatorio el seguro de responsabilidad civil y si debe asumirla el inquilino o no. Es por eso que hemos preparado este artículo, para ayudarte a resolver todos tus interrogantes. A continuación, te explicamos todo lo que debes saber sobre el seguro de responsabilidad civil en el alquiler. ¡Sigue leyendo!

¿Qué es un seguro de responsabilidad civil y cuáles son sus coberturas generales?

El seguro de responsabilidad civil es aquel que está destinado a cubrir los daños materiales y personales que puedan haber sido causados a terceras personas. En el caso de un seguro de responsabilidad civil para el alquiler, estos daños pueden estar ocasionados directamente por el inquilino, por las personas a su cargo, por mascotas y por la propia vivienda. En este último caso, hablamos de ejemplos como la rotura de una tubería, un incendio, la caída de algún objeto por la ventana y cualquier otra causa.

De hecho, el concepto de responsabilidad civil es algo que aparece especificado dentro del propio Código Civil y se refiere a él en el artículo 1902 que dice: “El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado”. La responsabilidad civil suele suponer, en primera línea, una indemnización económica aunque, en caso de disconformidades, puede dar lugar a un enfrentamiento judicial. En cualquier caso, la responsabilidad civil puede suponer un importante desembolso para el causante del mal, de ahí la importancia de contar con un seguro especial para ello.

La cobertura de la responsabilidad civil en el seguro del hogar es la que hace posible que la compañía aseguradora solucione el problema que se ha ocasionado al vecino y que se haga cargo de los gastos pagando todas las facturas de reparación sin que el inquilino tenga que desembolsar ni un euro, ni perder tiempo en el conflicto vecinal.

Seguro de responsabilidad civil para inquilinos: ¿Obligatorios o no?

La contratación de un seguro de responsabilidad civil por el inquilino no es obligatoria, aunque sí es muy recomendable. Aunque el propietario ya disponga de un seguro de hogar, es importante y recomendable que el inquilino cuente con uno de responsabilidad civil. El beneficio de tu inquilino será el de poder cubrir todos los daños que ocasione a terceros dentro de la vivienda o como consecuencia de su uso, como puede ser una fuga, un incendio o una caída de algún objeto.

¿Cuánto cuesta un seguro de responsabilidad civil para inquilinos?

El precio del seguro de responsabilidad civil varía en función de la oferta y de la demanda, puesto que no está regulado por ley. Por supuesto, el valor de este tipo de seguros también aumentará en función de las coberturas, puesto que la cantidad total asegurada puede diferir entre un seguro y otro, lo que repercute directamente en su valor. Por lo tanto, es conveniente repasar la oferta en el mercado y elegir la opción que mejor se adapte al presupuesto de cada quien y a las necesidades específicas.

¿Es obligatorio que el inquilino haga un seguro?

Ni el seguro del hogar, ni el seguro de responsabilidad civil son obligatorios, sin embargo, son más que convenientes. Además, como hemos indicado en alguna ocasión, el seguro del hogar suele incluir contenido, continente y responsabilidad civil, por lo que es posible llegar a un acuerdo en el cual el propietario se haga cargo del continente (todo aquello inamovible que afecta a la vivienda como tal), mientras que el inquilino sea el que ocupe del contenido y la responsabilidad civil. Además, existen algunos seguros de hogar para inquilinos que ofrecen al arrendatario coberturas frente a la recuperación de fianzas y el robo, además de la responsabilidad civil. ¡Todo depende de las necesidades de cada quien!

¿Puede el propietario obligar al contratar un seguro de responsabilidad civil al inquilino?

La respuesta es sí, pero siempre y cuando se estipule en el contrato antes de firmarlo y ambas partes estén de acuerdo. Los arrendadores pueden establecer en el contrato de alquiler una cláusula específica que determine que el arrendatario debe ser responsable de contratar este tipo de seguro, y evitar así conflictos con los vecinos, además de asegurarse de que su inquilino estará protegido en caso de ocasionar un mal a terceros.

En Sociedad Española de Alquiler Garantizado te recomendamos incluir esta cláusula en tu contrato, para evitar problemas futuros. Así mismo, te animamos a probar con un servicio de garantía del alquiler. Con este último tendrás garantizado el pago de tu renta mes a mes en caso de que sufras un impago y hasta el momento en el que recuperes tu vivienda (si fuera necesario). Además, este servicio incluye protección jurídica integral por parte de nuestro equipo de abogados especializados en derecho inmobiliario que se ocuparán de reclamar el impago de alquiler, asesorándote en todo momento y asumiendo todos los gastos de procurador, notificaciones, poderes notariales y tasas judiciales.

Nuestro servicio de garantía indefinida incluye, por otro lado, los daños por actos de vandalismo en una cantidad de hasta 3.000 euros para compensarte desde el primer euro, ¡y sin imponer franquicias! ¿Necesitas ayuda? Contacta con nuestro equipo sin compromiso para que podamos asesorarte.

Los denominados “Ficheros de Inquilinos Morosos” y el seguro de alquiler

En el momento de alquilar una vivienda es difícil determinar la solvencia de un inquilino, ya sea porque pueda haber falseado sus datos o bien porque aun siendo solvente cabe la posibilidad de que sea una persona morosa. De ahí la importancia de contar con una empresa especializada que te garantice un seguro de alquiler y que además haya llevado a cabo las pertinentes averiguaciones, como la realización de un estudio de solvencia y la revisión de los datos para comprobar si consta inscrito en algún fichero de incumplimiento de las obligaciones dinerarias. En este artículo nos centramos en analizar estos últimos, te explicamos qué son los ficheros de inquilinos morosos, su legalidad, cuáles son los más populares y cómo consultarlos. ¡Sigue leyendo para informarte!

Ficheros inquilinos morosos: ¿Qué son?

Los ficheros de inquilinos morosos son bases de datos en las que aparece reflejada la información de las personas que incumplen con sus obligaciones dinerarias. Es decir, de todas aquellas personas que no han cumplido con el pago del alquiler, pero también de quienes tienen deudas vencidas con prestamistas, entre otras. Estas se retroalimentan de las incidencias informadas por profesionales inmobiliarios, así como por propietarios particulares y por sentencias judiciales. Es decir, resultan de gran utilidad para conocer si tu futuro inquilino figura como moroso o si tiene deudas pendientes de diferente índole.

¿Es legal el fichero de inquilinos morosos?

La inclusión en un fichero de morosos es legal siempre y cuando la empresa o persona que se encargue de incluir al moroso en dicho fichero haya cumplido con los requisitos que exige la ley. Para ello, debe existir una deuda previa y la persona morosa debe haber sido avisada de que será incluida en el fichero, en cuyo caso dispondrá de unos días para poder saldarla y así evitar su aparición en el registro. Por lo tanto, todas las personas que aparecen en dichos ficheros tienen una obligación de pago pendiente de saldar con las personas o empresa que se han encargado de incluirlas en él de acuerdo a la ley, lo que garantiza la fiabilidad de los mismos. Ahora bien, hay que tener en cuenta que las deudas con una antigüedad de 5 años desde su vencimiento ya no pueden incluirse en los ficheros y que en el caso de estar presentes en uno de ellos deben suprimirse, por lo que siempre puede existir un riesgo.

Cuáles son los ficheros de morosidad más populares

Los ficheros de inquilinos morosos son lo primero que miran los seguros de alquiler y lo primero que deberían consultar los arrendadores particulares. Estos son muy variados, aunque no todos cuentan con la misma popularidad y, por ende, con la misma cantidad de información. En Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) te recomendamos la revisión de los siguientes ficheros.

ASNEF-EQUIFAZ

Si buscas cómo saber si un inquilino es moroso o tiene deudas pendientes, entonces debes comenzar consultando este fichero. La empresa pone a disposición de las entidades financieras, aseguradoras, inmobiliarias y demás un fichero de morosidad en el que pueden consultarse los datos sobre el incumplimiento de las obligaciones dinerarias. Este tiene la legitimidad en el interés legítimo de las entidades que consultan y aportan información a dicho fichero para dar seguridad al tráfico mercantil, prevenir la morosidad y valorar la solvencia patrimonial de las personas físicas y jurídicas con las que tienen o van a tener relaciones comerciales, de crédito y de pago periódico o aplazado.

RAI

Es el Registro de Aceptaciones Impagadas y consiste en un fichero de incumplimiento de las obligaciones dinerarias cuya finalidad es contribuir al saneamiento del sistema financiero y mejorar el tráfico mercantil. Este pone la información relativa al incumpliendo del impago a través de sistemas informáticos centralizados a disposición de quien desee consultarla.

FIM

El Fichero de Inquilinos Morosos (FIM) es el único registro nacional de morosidad de alquiler. Este cuenta con la aportación gratuita de miles de profesionales y propietarios, lo que hace que se convierta en una de las mejores herramientas colaborativas del sector y en la mejor defensa frente a los morosos. Además, gracias a su gran base de datos y algoritmo predictivo te ofrece una calificación del riesgo fundamentada, objetiva y en tiempo real.

Cómo consultar el fichero de inquilinos morosos

Cada fichero de inquilinos morosos puede consultarse en su página web. Ahora bien, únicamente puede accederse a los datos de aquella persona sobre la que necesitas información, en base a la Ley de Protección de Datos de Carácter Personal, razón por la cual para consultar el historial económico del inquilino debes conocer su DNI o NIE y disponer de una autorización firmada (si tu futuro inquilino no tiene nada que esconder no debería poner ninguna pega). Es importante tener en cuenta así mismo que la consulta tiene un precio, puesto que son empresas privadas quienes lo gestionan. Por supuesto, la inclusión de los datos es un servicio gratuito en la mayoría de los casos. SEAG, empresa líder en el sector de garantías de alquiler y mejor que un seguro de alquiler, realiza por ti la necesaria comprobación de solvencia, analizando el scoring del inquilino interesado en arrendar, así como consultando la posible inscripción en alguno de los —anteriormente citados— ficheros de incumplimientos de obligaciones dinerarias, con el fin de prevenir los impagados y que tengas el alquiler garantizado. Esto, a través de la empresa aliada S-CAIM. Nuestro servicio de prestaciones de impago te garantiza el cobro de tu alquiler en caso de sufrir un impago y de manera indefinida hasta la recuperación de tu vivienda. Además, este incluye la protección jurídica integral para que podamos llevar a cabo los trámites para la reclamación por impago, asesorándote en todo momento y resolviendo tus dudas y, por supuesto, asumiendo todos los gastos del proceso, como procurador, notificaciones, poderes notariales y tasas judiciales. ¿Necesitas más información? ¡Contacta con nuestro equipo sin compromiso!

Actualización de la renta por IPC y la nueva Ley de Vivienda 2023

¿Sabes qué es el IPC? ¿Cuánto puede subir tu cuota de alquiler en 2024? Te explicamos qué es el Impuesto de Precios de Consumo, cómo se realiza el cálculo de rentas IPC y analizamos la nueva ley de vivienda que pretende sustituir esta medida por un nuevo índice de actualización del alquiler, además de fijar nuevos límites de subida máximos del IPC hasta que dicho índice sea aprobado. ¡Sigue leyendo para informarte con las últimas novedades!

¿Qué es el IPC y para qué sirve?

El IPC o Índice de Precios de Consumo es un indicador que se utiliza para medir los precios de los bienes y servicios que consumen las familias. Es decir, se trata de una herramienta clave que nos permite evaluar la inflación y entender cómo la variación en los precios impacta en el poder adquisitivo de la población; o lo que es lo mismo, para ver el aumento del coste de vida en una economía. Este índice se elabora en base a la cesta de la compra tipo de un hogar medio, y en España es el Instituto Nacional de Estadística (INE) quien se encarga de actualizarlo.

En qué consiste la actualización de la renta con el IPC

La actualización de la renta con el IPC es algo que, hasta el momento, está contemplado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), concretamente en el artículo 18. En él se indica que cada vez que el contrato cumpla un año el precio de la renta se actualizará para adaptarla a la economía actual, eso sí señala que la cláusula debe aparecer especificada en el contrato, en caso contrario no será posible llevar a cabo una actualización de la cuota. Es importante destacar que en la LAU no se especifica la utilización del IPC como único referente, ahora bien sí se detalla que la subida no puede ser superior a este. Esto es lo que dice en el artículo 18.1: “En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización”. Entonces, ¿cuándo se revisa el IPC del alquiler? Para poder actualizar el IPC en un contrato de alquiler es necesario lo siguiente:

  1. El contrato de arrendamiento debe establecer que la renta podrá actualizarse conforme al IPC de manera específica.
  2. La actualización de la renta IPC únicamente puede ser actualizada en la fecha en la que el contrato cumpla un año de vigencia.
  3. El arrendador / propietario debe comunicar al arrendatario / inquilino la subida por escrito y con una antelación de 30 días.
  4. En defecto de notificación escrita, será válida la notificación por nota en el recibo de pago procedente.

Cómo se realiza la revisión de alquileres con el IPC

Para realizar la revisión del alquiler según el IPC se debe tomar como mes de referencia el que corresponda al último IPC que esté publicado en la fecha de actualización del contrato. Además, la renta actualizada solo puede ser exigida al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en el que la parte interesada lo notifique a la otra por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística (esto último en caso de que lo solicite el inquilino). Para calcular el IPC en la renta se debe consultar, en primer lugar, la página del INE y revisar cuál es el valor del IPC, de esta forma se podrá aplicar la subida o bajada con dos meses de antelación antes de que el contrato cumpla la anualidad. Hay que tener en cuenta que el dato oficial suele publicarse el 15 de cada mes. Una vez lo hayas calculado tendrás que avisar al inquilino con un mes de antelación del día en el que corresponda pagar la nueva mensualidad.

Imagina un caso práctico en el que un contrato finaliza el 1 de julio, entonces tendrás que revisarlo en mayo (a partir del día 15, aproximadamente, que es cuando el INE actualiza el dato), para poder notificar al inquilino el 1 de junio (con un mes de antelación).

Actualizar renta IPC: ¿Qué dice la nueva Ley de Vivienda 2023?

Al hablar del IPC, actualizar renta y evolución a lo largo del tiempo hay que entender que la revisión ha sido limitada en varias ocasiones por el gobierno, como la del 30 de marzo al 30 de junio de 2022. Recientemente, ha entrado en vigor una nueva Ley de Vivienda 2023, en concreto desde el 26 de mayo de 2023. Esta señala que el IPC dejará de estar vinculado con la actualización del precio del alquiler. Además, se espera que de cara al próximo 2025 se cree un nuevo índice de actualización del alquiler “más estable que el IPC y también más bajo”.

En concreto, esto es lo que dice: “Finalmente, la disposición final primera, con objeto de evitar incrementos desproporcionados en las actualizaciones anuales de los contratos de alquiler de vivienda, a través de la introducción de una nueva disposición adicional en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, encomienda al Instituto Nacional de Estadística la definición, antes de la finalización del año 2024, de un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda”. Es decir, establece un plazo para la creación del nuevo índice hasta finales de 2024, lo cual significa que será aplicable en 2025.

Con esta nueva ley, por otro lado, se han pactado nuevas limitaciones, la primera de ellas tuvo lugar el año pasado (2023), fijando un precio máximo de subida del 2% en base a la actualización de rentas con el IPC. Para actualizar el IPC en un contrato de alquiler en 2024 (siempre y cuando haga un año y en el supuesto de que no se haya aprobado un nuevo índice de actualización del alquiler), debes saber que las subidas estarán limitadas a un máximo del 3%. “En concreto, se amplía temporalmente la medida estableciendo una limitación al 3 por ciento en la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda en el periodo comprendido entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2024”.

¿Qué pasa si mi inquilino se niega a pagar la subida del IPC?

Si en el contrato no aparece esta cláusula debes saber que el inquilino no está obligado a asumir la actualización de la renta con el IPC, ahora bien, en caso contrario deberá asumir su obligación de pago. En Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) nos aseguramos de que cada mes recibas tu cuota mensual gracias a nuestro servicio de alquiler seguro. Además, contamos con un equipo de abogados especializados en derecho inmobiliario que se encargará de ofrecerte protección jurídica, si fuera necesaria, por ejemplo si estás sufriendo un impago de alquiler y necesitas recuperar tu vivienda. Nos encargamos de todos los trámites y los gastos necesarios para proceder con las acciones legales. ¿Quieres más información? Contacta con nosotros sin compromiso.

Alquiler seguro: ¿Qué es el PER? ¿Cómo calcularlo en la rentabilidad?

Al momento de valorar una inversión, el PER será tu mejor aliado, sobre todo, en un alquiler seguro. Proveniente del inglés ‘Price Earning Ratio’, el PER es el indicador que relaciona el precio de una acción con el beneficio por acción.

Este indicador se suele utilizar para saber en cuánto tiempo recuperarás la inversión y, con esto, conocer la rentabilidad en un alquiler.

Para calcular el PER, debes dividir el precio actual del inmueble entre el beneficio neto anual, descontando los impuestos.

En el caso de una inversión inmobiliaria, como comprar una vivienda para alquilar, debes considerar los siguientes factores, tomando en cuenta los mismos datos de ejemplo de nuestro anterior artículo “¿Cómo calcular la rentabilidad de una vivienda? Incluyendo el seguro de alquiler”.

  • Precio de venta de la vivienda: 100.000 euros
  • Renta mensual: 600 euros
  • Renta bruta anual: 7.200 euros
  • PER: 100.000 / 7.200

El resultado serían 13,9 años en los que recuperarías la inversión de la compra de la vivienda. 

Según varias fuentes consultadas, para saber si un PER es bueno o malo, se debe tomar en cuenta que…

  • Menos de 10 sería una muy buena inversión. 
  • De 13 a 15 es una buena compra.
  • Más de 15, habría que evaluar qué otras condiciones de la vivienda pudieran revalorizar la inversión a futuro.

En definitiva, este indicador PER te ayudará mucho, en especial, en una inversión inmobiliaria.

Si quieres un alquiler seguro, recuerda contratar un seguro de alquiler o alternativas como SEAG.

Calcula el precio de tu alquiler garantizado aquí. 

¿Cómo calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler? Incluyendo el seguro de alquiler

El precio de la vivienda y el nivel de vida ha aumentado considerablemente en los últimos años, lo cual nos lleva a preguntarnos si es rentable comprar un piso para alquilar o no. En este artículo analizamos los datos de los principales portales inmobiliarios, como son Fotocasa e Idealista, y respondemos a este interrogante. Así mismo, te explicamos cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler, para que puedas hacer tus cuentas antes de invertir y gozar de una mayor tranquilidad. ¡Sigue leyendo!

¿Es rentable comprar un piso para alquilar?

La rentabilidad del alquiler es algo que no solo depende de las cuotas ya que, aunque los precios hayan aumentado considerablemente en los últimos años, también lo ha hecho en consonancia el precio de compra de la vivienda —lo cual estabiliza dicha rentabilidad—. Ahora bien, cómo influye esto en la rentabilidad del alquiler a nivel general. ¿Sigue siendo rentable invertir en vivienda para posteriormente ponerla en alquiler? La respuesta es sí, aunque las cifras varían dependiendo del análisis del portal en cuestión, sigue habiendo beneficios con el alquiler de la vivienda. De hecho, el sector inmobiliario continúa siendo considerado como el activo más seguro y con mayor rendimiento, incluso por encima de los depósitos o bonos del Estado. Según los últimos datos de las principales plataformas, la rentabilidad del alquiler se sitúa en torno al 6% y al 7% a nivel general, dependiendo del trimestre del año.

Por el contrario, si se analizan los datos por comunidades autónomas, entonces la rentabilidad del alquiler aumenta casi al 8% o disminuye hasta el 5%, a rasgos generales. Por supuesto, todo depende de la oferta y la demanda y las características del municipio donde se ubica la vivienda. En cualquier caso, los datos son positivos y suponen un beneficio para los inversores en el alquiler.

Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler

En el momento de calcular la rentabilidad de un alquiler lo primero que debes considerar son los siguientes valores:

  • Renta anual recibida por el alquiler.
  • Gastos anuales derivados del inmueble.
  • Precio por el que se compró el inmueble.

La fórmula, en cualquier caso, es muy sencilla, lo único que debes hacer es multiplicar tu cuota mensual por doce meses para obtener la renta anual. Es decir, todos tus beneficios brutos. Ahora bien, a ello hay que restarle los gastos anuales, que serán los gastos de comunidad, los impuestos (como el IBI y el impuesto de basuras), los seguros y los gastos de posibles reparaciones en la vivienda (gastos de mantenimiento), principalmente. Tras ello, divide la cantidad total obtenida entre el valor del inmueble y, por último, multiplícalo por 100. Este resultado nos dará el porcentaje de beneficio que obtenemos con nuestro alquiler, además lo podremos comparar con el resto de la media del país para revisar si estamos por encima o por debajo del precio del alquiler general y de la comunidad autónoma de nuestro inmueble. Para responder a cómo calcular la rentabilidad del alquiler, por lo tanto, debemos aplicar la siguiente fórmula: [(renta anual – gastos anuales) / precio del inmueble] x 100.

Lo vemos con un ejemplo, para que quede más claro. Imagina que tu vivienda costó 100.000 euros y que la renta mensual es de 900, en ese caso la renta anual sería de 10.800. Supón, por otro lado, que los gastos anuales son de 2.500 euros. Si realizamos la resta y posteriormente la división entre el precio del inmueble y su multiplicación por 100 obtendremos el siguiente porcentaje: 8,3%. El beneficio, en este caso estaría por encima de la media.

Otros aspectos sobre el cálculo de la rentabilidad de un alquiler

A la hora de realizar el cálculo, si todavía no cuentas con la vivienda y estás pensando en adquirir una para invertir, es importante que tengas en cuenta algunos aspectos, para no llevarte sorpresas indeseadas. Es posible encontrar ofertas muy buenas, pero debes asegurarte de que el inmueble esté en la zona correcta y puedas obtener la rentabilidad que estás buscando. Algunas de nuestras recomendaciones son las siguientes:

  • Ubicación del inmueble: Es crucial elegir una zona con alta demanda de alquiler, como áreas céntricas, bien comunicadas o cercanas a universidades, hospitales o centros de trabajo. Además, asegúrate de que la zona cuente con servicios básicos como transporte público, comercios y zonas de ocio.
  • Demanda del mercado: Investiga el perfil de los inquilinos en la zona y el tipo de vivienda que buscan (familias, trabajadores, estudiantes…).
  • Precio de los alquileres en la zona: Analiza el precio medio de los alquileres en la zona y calcula la rentabilidad bruta y neta del piso. Esto implica tener en cuenta los ingresos anuales del alquiler en relación con el coste de compra y los gastos recurrentes, como mantenimiento, comunidad o seguros (como hemos visto en este artículo.
  • Costes asociados a la compra: Tenen cuenta los costes asociados a la compra, para asegurarte de que podrás asumirlos. Por ejemplo, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), si es necesario una reforma, gastos de notaría y gestoría…

¿Puedo obtener rentabilidad del alquiler con garantía?

Ahora que ya tienes claro cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler y si merece la pena la inversión o no, es importante que sepas que al contar el servicio de SEAG podrás alquilar con total tranquilidad. En primer lugar, porque en caso de sufrir un impago, seguirás cobrando de manera indefinida por parte de SEAG hasta la recuperación del inmueble (o de la habitación, dependiendo de la modalidad que elijas). Y, en segundo lugar, porque además contarás con otros servicios incluidos en la garantía indefinida que son la protección jurídica integral (nos encargamos de la reclamación del impago y asumimos todos los gastos), hasta 3.000 de cobertura por daños por actos de vandalismo y protección contra la okupación hasta 3 meses tras finalizar el servicio. ¿Quieres más información sobre nuestros precios y prestaciones adicionales? Contacta con nuestro equipo sin compromiso para que podamos asesorarte.