Firmar un contrato, sea de la índole que sea, tiene una serie de implicaciones legales que se estipulan en el documento en función de la naturaleza o del fin del servicio prestado. Estas deben ser cumplidas por ambas partes, tanto por la persona que disfruta del servicio, como por la que lo presta. Y es algo que se extrapola de igual manera a los contratos de alquiler, en cuyo caso existen varias normativas como la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que fijan cuáles son obligaciones y las consecuencias de su incumplimiento. En este artículo nos centramos en analizar cuáles son los daños y perjuicios por incumplimiento de contrato de alquiler, tanto del inquilino, como del propietario. ¡Sigue leyendo!
Incumplimiento de contrato de alquiler: ¿Qué es?
El incumplimiento del contrato de alquiler tiene lugar cuando una de las partes (arrendador o arrendatario) no cumple con las obligaciones pactadas en el documento firmado. Lo cual puede tener varias consecuencias, dependiendo de las cláusulas generales y las cláusulas específicas. Por lo general, los casos más habituales suelen ser los siguientes.
Incumplimiento de contrato de alquiler por parte del inquilino
En el caso de ser el inquilino, las causas más habituales por las cuales se incurre al incumplimiento del contrato son las siguientes:
- Impago del alquiler por parte del inquilino: Es decir, cuando el inquilino no paga la renta en los términos acordados (plazo, cantidad…). Es uno de los casos de incumplimiento de contrato de alquiler más habituales y debido a la justicia suele afectar a los propietarios durante varios meses hasta que se produce el lanzamiento por impago de alquiler. Afortunadamente, los propietarios pueden contar con la tranquilidad de cobrar mes a mes su cuota mensual contratando un servicio de garantía del alquiler de SEAG. Este, aparte de evitar las pérdidas para el propietario, proporciona tranquilidad día a día al saber que el pago está asegurado. Sin olvidar que incluye todos los gastos derivados del proceso judicial de la reclamación del impago.
- Impago de los suministros: El inquilino debe hacerse cargo de los suministros, lo que quiere decir, que debe abonar el consumo de la luz y del agua, entre otras. Dependiendo de la forma en la que se haya pactado, debería pagarlos directamente a la compañía o al propietario. El impago al propietario se considera, de igual manera, un incumplimiento del contrato.
- Subarrendamiento de la vivienda: El inquilino subarrienda la propiedad sin el consentimiento del propietario. Esto es algo que debe estar especificado en el contrato.
- Daños a la propiedad: De manera intencionada o por la utilización de la propiedad de manera indebida. Además, el inquilino tampoco puede realizar obras en el inmueble sin contar con un consentimiento por escrito del propietario.
- Uso indebido del inmueble: Siempre y cuando el piso se utilice para un fin distinto al estipulado, por ejemplo, como uso comercial en lugar de residencial.
- Incumplimiento de las normas convivencia: Que puedan afectar al resto de inquilinos, así como también a los vecinos de la comunidad. Se incluyen, así mismo, las actividades nocivas, peligrosas o ilegales. En caso de cometerlas estaría incumpliendo el contrato de alquiler.
- Abandono de la vivienda antes de tiempo: Es otra de las situaciones más habituales en las que se incumple con las normas del contrato. En algunos casos, es posible que exista una penalización correspondiente al valor de una cuota por cada año pendiente de contrato.
Incumplimiento de contrato de alquiler parte del propietario
Los propietarios, por otro lado, pueden incurrir al incumplimiento del contrato en otras situaciones. Las más habituales son:
- No devolución de la fianza: El propietario debe devolver la fianza siempre y cuando no haya daños a reparar ocasionados por el inquilino y que no tengan que ver con el mantenimiento y desgaste natural del uso de la vivienda. En caso de no devolver la fianza, se incurre también en un incumplimiento del contrato de alquiler. Además, la ley estipula que la fianza debe devolverse en un plazo máximo de 30 días naturales, el tiempo que se fija para poder revisar si existen daños y que los pagos estén al corriente.
- No realización de las reparaciones necesarias: El propietario también tiene obligaciones, como la realización de las reparaciones pertinentes para mantener el inmueble en condiciones habitables.
- No informar a tiempo de la voluntad de hacer obras: La ley permite la realización de obras para resanar la vivienda y mejorar su habitabilidad. Ahora bien, debe avisar al inquilino con un plazo de 3 meses para que pueda tomar la decisión de rescindir el contrato frente a las posibles molestias.
- Finalización del contrato antes de tiempo: Cuando el propietario no respeta los plazos legales. Ahora bien, existen situaciones (por necesidad) en las cuales es posible rescindirlo antes de tiempo, pero siempre deben estar justificadas.
- No respetar la intimidad del inquilino: El propietario no puede visitar la vivienda sin avisar, aunque sea suya, para garantizar la privacidad del inquilino. Deben aparecer indicados los tiempos de aviso en el contrato, por ejemplo para que el propietario pueda enseñar el inmueble a otras personas interesadas en alquilar una habitación.
Daños y perjuicios por incumplimiento del contrato de alquiler
El incumplimiento del contrato de alquiler, como es de esperar, puede llevar a diversas consecuencias, entre las cuales se encuentra una rescisión del contrato y la expulsión del inquilino, por un lado, y reclamaciones por daños y perjuicios —tanto por parte del propietario como del inquilino— con la consecuente multa e indemnización por incumplimiento del contrato de alquiler, según la legislación vigente. Esto es algo que puede consultarse en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Denuncia por incumplimiento de contrato de alquiler: ¿Cómo y dónde realizarla?
La denuncia por un incumplimiento del contrato de alquiler debe realizarse en el juzgado de lo civil en la ciudad donde se ubica el inmueble. Además, en caso de tratarse de un juicio verbal —si no excede de los 2.000 euros— no es necesaria la intervención por parte de un abogado y procurador. En los casos contrarios sí. Como indicábamos más arriba, el servicio de garantía frente al impago de SEAG cuenta, así mismo, con la protección jurídica integral, para llevar a cabo las denuncias por impago e incumplimiento del contrato.