Si hay un apartado que creó controversia con la aprobación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, ese es el de las denominadas zonas de mercado residencial tensionado. Este concepto consiste en una medida que las administraciones competentes pueden adoptar, si así lo desean, en áreas donde existe un riesgo significativo de oferta insuficiente de vivienda. A continuación, te explicamos todo lo que debes saber sobre la declaración de estas zonas. ¡Vamos a ello!

¿Qué es una zona tensionada?

Las zonas de mercado residencial tensionado, también conocidas como zonas tensionadas, son áreas territoriales delimitadas en las que existe un riesgo importante de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado y teniendo en cuenta las diferentes necesidades territoriales. Esta medida afecta sobre todo a las grandes ciudades y es gestionada por cada administración la cual debe seguir el siguiente procedimiento:

• Se realiza un análisis previo del mercado residencial, incluyendo indicadores de precios, renta disponible y esfuerzo económico de los hogares. ​
• Se publica la información utilizada para la declaración, garantizando transparencia.
• La resolución debe estar motivada y comunicada al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (esta se actualiza en su página web).

¿Cómo se declara una zona de mercado residencial tensionado?

Para poder declarar una zona de mercado residencial tensionado se pueden presentar dos circunstancias específicas y basta con cumplir con una de ellas. La declaración tiene una vigencia inicial de tres años, con posibilidad de prórroga anual si persisten las condiciones que la justificaron. Estas son las circunstancias que justifican la declaración:

• La carga económica de la vivienda (hipoteca o alquiler, más gastos básicos) supera el 30% de los ingresos medios de los hogares. ​
• *El precio de compra o alquiler ha crecido en los últimos cinco años al menos tres puntos porcentuales por encima del Índice de Precios de Consumo (IPC) de la comunidad autónoma.

*Para las futuras declaraciones de zonas tensionadas a partir de 2025 se tendrá en cuenta también el nuevo Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV).

¿Cómo afecta la declaración de zona residencial tensionada a los precios del alquiler?

Las zonas de mercado residencial tensionado están sujetas a medidas específicas con respecto a los precios de alquiler. En estas zonas, para los nuevos contratos de arrendamiento de viviendas que hayan estado arrendadas en los últimos cinco años, el alquiler se limita generalmente a la renta del contrato anterior, ajustada por la actualización anual.  Sin embargo, se permiten incrementos adicionales de hasta un 10% sobre la renta anterior en casos específicos, como cuando la vivienda ha sido objeto de rehabilitación o mejora de la eficiencia energética.   

En el caso de los arrendadores que sean grandes tenedores de vivienda en estas zonas, o para viviendas que no hayan sido arrendadas en los últimos cinco años, el alquiler no puede exceder el límite máximo del precio aplicable según el sistema de índices de precios de referencia. Los grandes tenedores de vivienda en estas zonas, así mismo, deben colaborar con las administraciones, proporcionando información sobre el uso y destino de sus inmuebles. ​Por lo tanto, para saber cuál es el precio máximo del alquiler en una zona tensionada hay que tener en cuenta los aspectos mencionados.

Mapa zonas tensionadas alquiler: ¿Dónde están ubicadas?

Hasta el momento, el mapa de zonas tensionadas con alquileres limitados son Cataluña, según la resolución del 14 de marzo de 2024 y la del 8 de octubre del mismo año, y el País Vasco (en concreto, el municipio de Errenteria) tras la publicación de la última resolución de 28 de enero de 2025. Al hablar del caso concreto de zonas tensionadas, alquiler, Cataluña y los municipios afectados en esta comunidad podemos encontrarnos con un total de 271 municipios. Es importante dejar claro que hay más municipios de diferentes comunidades autónomas que han reclamado la declaración de zona tensionada, siguiendo las motivaciones que se explicaban en este artículo, por lo que conforme pase el tiempo el número puede ir en aumento en función de si cumplen con los requisitos para ser declaradas como tal o no según el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

Consejos para alquilar en una zona tensionada

Las medidas de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda establecen limitaciones de dos formas, como hemos visto. De manera resumida, son las siguientes:

• Se restringe la capacidad de fijar libremente el precio del alquiler, ya que está limitado por el contrato anterior o por el sistema de índices de precios de referencia en ciertos casos.  
• Se introducen mayores obligaciones de información y transparencia, especialmente para los grandes tenedores, para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda.  

Esto, en algunos casos, puede provocar un desequilibrio entre los derechos de los propietarios e inquilinos, con normativas que favorecen excesivamente a los arrendatarios y que crean el efecto contrario, es decir, desincentivar la puesta en alquiler de viviendas. En cualquier caso, es importante que tengas en cuenta las siguientes recomendaciones si tienes pensado alquilar en una zona tensionada para lograr un equilibrio justo y evitar problemas legales:

• Ajusta al precio de referencia: Antes de alquilar, asegúrate de que el alquiler no exceda el límite máximo del sistema de índices de precios de referencia.   
• Considera realizar mejoras en la vivienda: Realiza mejoras que permitan incrementar el alquiler hasta un 10% sobre la renta anterior, como rehabilitaciones, mejoras de eficiencia energética (ahorro de energía primaria no renovable del 30%), o mejoras de accesibilidad.
• Ofrece contratos de larga duración: Considera la posibilidad de ofrecer contratos de arrendamiento de larga duración para el arrendatario, ya que esto puede permitirte optimizar el alquiler, sobre todo antes de que se establezca una zona tensionada en tu municipio.
• Infórmate sobre las ayudas y subvenciones: Mantente al tanto de las posibles ayudas y subvenciones disponibles para los propietarios, lo que puede ayudarte a maximizar tus ingresos o compensar las limitaciones en los precios del alquiler (contempladas también en la mencionada ley).
• Colabora con la administración: Estate dispuesto a colaborar con las Administraciones Públicas y a proporcionar la información requerida, especialmente si eres un gran tenedor, para asegurar el cumplimiento de la normativa y evitar problemas legales.

Además, si quieres asegurar tu alquiler te recomendamos que contrates nuestro servicio de alquiler garantizado de SEAG. Este te prevendrá en caso de sufrir un impago, lo que significa que seguirás cobrando tu alquiler de manera indefinida hasta la recuperación de tu vivienda. Nuestra garantía incluye, así mismo, la protección jurídica para el propietario, de manera que nuestro equipo de abogados se encargará de todos los trámites derivados de la reclamación. Este servicio asume los costes de Procurador, notificaciones, poderes notariales y tasas judiciales, y suma una compensación de hasta 3.000 euros en caso de daños por actos de vandalismo. ¡Solicítanos más información!