Hay ocasiones en las que resulta necesario solventar las situaciones de impago de alquiler por vía judicial para reclamar las cuantías pendientes de pago, además de la resolución del contrato de alquiler ante su incumplimiento. En estas situaciones, es normal que aparezcan muchas dudas y dos de las más extendidas las analizamos en este artículo. Te explicamos qué pasa si mi inquilino me paga fuera de plazo tras una demanda y si esto puede detener el desahucio en base a lo que dice la Ley de Enjuiciamiento Civil. ¡Vamos a ello!

Mi inquilino me paga fuera de plazo tras una demanda: ¿Es posible?

Una vez presentada la demanda de desahucio por impago, el inquilino aún tiene la posibilidad de regularizar su situación pagando las cantidades adeudadas. Este acto se conoce como pago por enervación del alquiler. En la práctica, significa que el arrendatario entrega al propietario todas las mensualidades atrasadas junto con los intereses generados, consiguiendo así paralizar la acción de desalojo. Por supuesto, para el propietario, esta situación puede generar frustración, ya que, tras haber iniciado la vía judicial, se ve obligado a aceptar la continuidad del contrato. Sin embargo, también implica recuperar de golpe todas las rentas impagadas, evitando la prolongación del proceso. En este contexto, aunque el inquilino pague fuera de plazo, la ley le permite regularizar su situación y conservar la vivienda.

Ahora bien, no siempre es posible proceder con la enervación del desahucio. Es importante resaltar la importancia del momento procesal en el que se efectúa el pago de la deuda, ya que según el momento en el que se encuentre el procedimiento judicial, se podrá mantener la relación contractual o no, así como otros requisitos. Esto es algo que aparece reflejado en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que fija un plazo de 10 días para que el inquilino proceda a dar contestación mediante abogado y procurador (también puede solicitarlo de oficio), y proceda a realizar el pago de la totalidad de los importes pendientes ejerciendo la acción de enervación, si lo desea.

Sea como sea, en SEAG te recomendamos contar con un alquiler garantizado ya que con él podrás evitar cualquier situación de estrés derivada de un impago por parte del inquilino y de los procedimientos judiciales. Nuestra compañía se encarga de asegurar tu cobro en caso de impago y de llevar a cabo la reclamación del impago y desahucio, aunque finalmente tenga lugar una enervación del mismo. De esta forma, tu solvencia económica no se verá afectada por los retrasos en los pagos del alquiler. 

En qué consiste la enervación del desahucio y cuáles son los requisitos

La enervación de desahucio es una figura jurídica recogida en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) que protege al arrendatario, dándole la oportunidad al inquilino de ponerse al día en los pagos para evitar perder la vivienda. En otras palabras, si el inquilino abona las rentas vencidas, los intereses y las costas procesales, el procedimiento judicial se detiene y el contrato de arrendamiento sigue vigente. Ahora bien, este derecho no es ilimitado. La Ley de Enjuiciamiento Civil establece que el inquilino únicamente podrá acogerse a este mecanismo una sola vez durante toda la vigencia del contrato. Si vuelve a incurrir en impagos en el futuro, ya no podrá detener un nuevo desahucio con otro pago.

Condiciones para que proceda la enervación

Estas condiciones están reguladas por el Código de Enjuiciamiento Civil:

1. Primera vez: el inquilino no puede haber enervado en ocasiones anteriores.
2. Pago completo: debe abonar la totalidad de la deuda, incluidos intereses y costas.
3. Plazo procesal: el pago debe realizarse antes de que se dicte la sentencia de desahucio, en un plazo de 10 días tras la notificación de la demanda.

Tal y como se regula en el artículo 22.5 de la LEC, “la resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.” Además, atendiendo al artículo 22.4 de la LEC, el demandado no podrá solicitar la enervación si hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior.

Cuáles son las costas de enervación del desahucio para el inquilino

Al hablar de enervación, desahucio y sus características hemos visto que, en cierta medida, busca equilibrar los derechos de ambas partes. El arrendador recupera su dinero y el arrendatario tiene una segunda oportunidad para mantener el contrato. Sin embargo, la ley también pone límites: si el inquilino reincide en los impagos, ya no podrá beneficiarse de esta herramienta, demostrando que se trata de un mecanismo excepcional que ofrece una salida puntual, pero no una licencia para incumplir reiteradamente la obligación de pagar la renta. Una parte fundamental de este mecanismo es que el arrendatario debe abonar no solo las rentas pendientes, sino también las costas de la enervación del desahucio.

Estas costas incluyen los gastos generados por la interposición de la demanda: honorarios de abogados, procuradores y, en su caso, tasas judiciales. El objetivo es evitar que el propietario cargue con los costes de haber iniciado un procedimiento legal que finalmente queda paralizado por el pago fuera de plazo. Por tanto, aunque el inquilino logre detener el desalojo, el esfuerzo económico será mayor que si hubiera cumplido puntualmente con sus obligaciones. Desde el punto de vista del arrendador, estas costas suponen un mecanismo de protección, ya que garantiza que no sufrirá pérdidas adicionales derivadas de la reclamación judicial. Aunque no tienen un precio fijo, podemos analizar un ejemplo práctico con las costas de enervación de un desahucio para hacernos una idea de qué cantidad se debe pagar:

• Para impagos de entre 3.000 € y 6.000 €, las costas suelen situarse en un intervalo de 600 € a 1.200 € aproximadamente.
• Si la deuda es más elevada, por ejemplo, de 10.000 € o más, las costas pueden superar los 2.000 €, ya que los honorarios se calculan sobre la cuantía reclamada.

Esto significa que, aunque el inquilino consiga paralizar el desahucio mediante la enervación, el desembolso final (rentas atrasadas + intereses + costas) puede ser muy superior a lo que inicialmente debía.